英国房地产的未来

英国房地产的未来

随着2016年进入尾声,我们来梳理一下今年哪些经济与政治动态会对2017年伦敦住宅型房地产市场产生影响。

英国准备退出欧盟

由于特丽莎·梅 (Theresa May) 触发(里斯本条约)第50条,有关英国脱欧条款的谈判虽已开始却尚未有定论,最可能出现的情况是英国决定退出欧盟所引起的不确定性会在2017年达到顶峰。在英国脱欧公投前,许多经济学家就预言英国投票脱离欧盟会对英国经济造成最直接、最显著的冲击,不过截至目前这些预言尚未成真。虽然预计会有动荡,但后脱欧调查显示,经济放缓不会像许多人曾经担心的那样剧烈,而国际货币基金组织 (IMF) 曾警告会发生衰退现在看来可能性也非常小。

公投以来,伦敦的住房市场(与经济形势大同小异)相对而言没有受到不利影响。我们看到了令人鼓舞的迹象,价格从六月起开始上升,咨询量与抵押贷款核准量均呈现增长之势。截至目前,整个英国的态势是“一切照常”。假如英国脱欧谈判没有太大损害的话,我们预计2017年会持续这种态势。

供应不足

在2016年前三个季度,伦敦住房市场开始下跌至自2012年中期以来的最低水平,这是由于资本活动的减少和对过度供应豪宅(特别是在中部地区)的担忧,而排在首位的原因则是与英国脱欧相关的各种不确定性。

在其首次秋季预算报告中,英国财政大臣表示政府会启动自20世纪70年代以来规模最大的经济适用住房建设计划。此外,诸如“购房援助计划”(Help to Buy) 等政府资助计划将延续,并可能推出旨在为首次购房者提供援助的其他行动计划,而且会释放更多公共发展用地,表面上看似乎正在采取许多鼓励措施以平衡伦敦住房市场所面对的基本供给不足问题。不过,现实情况是,房地产开发商只有在认为有利可图时才会进行房产开发,由于英国脱欧谈判早期阶段充满不确定性,在这样的时期里他们自然会更加小心翼翼。另一种威胁是,新增公共用地开发可能会取代私人土地开发所起的作用,而不是作为增补,从而削弱应有的效果。再者,哪怕这些举措确实有作用,但由于供应不足的问题如此严重,以至于需要多年之后才能见到成效。充其量在2017年我们可以期待这些政府行动计划在付诸实施之后会抵消因英国脱欧而引起的住房市场下滑。

何处是底

截至目前,脱欧对英国造成的最大影响是对英镑的冲击。自六月公投以来,英镑对欧元和美元的汇率出现下跌(目前英镑兑美元汇率接近过去31年里的最低点)。结果,由于英镑走弱所致的折扣效应,而且行将脱欧的英国整体经济仍未受损害,伦敦房地产的许多国际投资者(尤其是来自亚洲的投资者)目前把伦敦看作是全球最佳的住宅投资市场。英国央行的经济刺激措施以及英镑利率在八月份从0.5%降低至0.25%加剧了英镑的持续疲弱走势。

英镑已经成为2016年全球表现最差的货币之一,不过很可能在2017年趋于稳定或回升,原因如下:

  • 绝大部分货币市场对英国脱欧的结果反应过度,而在股票或房地产市场却没有这样。这在某种程度上是一种表象,应在2017年初引起英镑反弹。
  • 许多分析师现在认为英镑被低估了。
  • 英国资产与债券现在看起来对于国际市场十分有吸引力,这也将进一步为英镑提供支持。

很难说英镑接下来会怎样,许多人相信该货币的最大下跌阶段目前为止已经过去,尽管此后可能因触发(里斯本条约)第50条而会在明年继续小幅下跌然后再出现反弹。整个欧元区的骚动,关于丹麦、法国、意大利、荷兰与瑞典公投决定去留的可能性的流言,再加上特朗普当选美国总统可能推出内向型政策,这些都意味着英镑可能对欧元与美元走强。此外,英国财政大臣在最近的秋季预算报告中宣布增加支出用于创新和基础设施建设之类的高价值投资,此举的连锁效应预计会对英镑的价值构成积极影响。

这些因素对2017年的房价有何意义

暂且将英国脱欧的威胁放在一边,就伦敦的房价而言,我们需要考虑的重要事情之一是供需经济学的基本原理。伦敦住房市场因上述的显著供应不足以及由于人口扩张所致的不断增长的需求而受到支撑,海外投资者对该市场的兴趣现在变得更为浓厚。实际上,英国脱欧可能意味着大多数开发商在评估英国脱欧谈判对经济的影响时预计会在2017年使新开发项目保持在最低限度,这将进一步制约供应,使现有需求得不到满足,从而可能在明年更有力地推动价格上行。

此外,鉴于当前债务的低成本和抵押贷款的盛行,以及援助住宅买家的政府行动计划,在经济政策方面看起来没有什么因素会阻碍近期的需求。话虽如此,如果说有什么事是确凿无疑的话,那就是2017年会是一个充满不确定性的年头,这将在某种程度上削弱买家的数量。买家将不会那么急迫地追高价格,因为在这些受抑制的条件下,人们承担风险的意愿不强。

综合所有因素,伦敦房价在2017年里不太可能出现大幅增长,即使有增长我们预计也是小幅增长。不过,对于买家和投资者而言明年也不应是令人扫兴的一年。在过去35年里曾出现过三次衰退,分别出现在20世纪80年代初、90年代初和2008年全球金融危机时,但从整体上看伦敦房价年平均增长6%到8%。温和的价格上涨对于所有潜在的伦敦买房者而言都不是坏事,特别是这一市场上的赢家几乎总是长期投资者而非急功近利者。

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